État des lieux d’entrée et de sortie : ce qui le rend solide en cas de litige

L’état des lieux est souvent vécu comme une formalité. C’est pourtant le document qui tranche, des années plus tard, la question des dégâts locatifs et de la garantie. Ce qu’il contient, et la façon dont il a été dressé, font toute la différence devant le juge de paix.

En Wallonie : ce que dit le décret sur le bail d’habitation

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation fixe les règles (article 27) :

• l’état des lieux d’entrée est détaillé et contradictoire ;
• il est dressé pendant la période où les lieux sont inoccupés ou pendant le premier mois d’occupation ;
• il est annexé au bail écrit et soumis à enregistrement ;
• le décret énumère des mentions minimales que le document doit contenir ;
• en cas de modifications importantes en cours de bail, un avenant peut être établi, à frais communs ;
• un état des lieux de sortie contradictoire peut être exigé, à frais partagés. Il est dressé après la libération des lieux et avant la remise des clés.

À défaut d’accord sur l’état des lieux d’entrée, l’une des parties peut saisir le juge de paix dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois. Pour l’état des lieux de sortie, le juge est saisi avant la remise des clés.

Sans état des lieux

L’article 28 prévoit qu’en l’absence d’état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, sans état des lieux d’entrée, le bailleur aura beaucoup de mal à démontrer des dégâts locatifs.

À Bruxelles : des règles proches

Le Code bruxellois du logement prévoit lui aussi un état des lieux d’entrée obligatoire, contradictoire et détaillé, dressé pendant l’inoccupation ou le premier mois, annexé au bail et enregistré. Lorsqu’un expert est désigné d’un commun accord, ses frais sont partagés par moitié. Un modèle-type indicatif existe. Le même principe de présomption s’applique en l’absence d’état des lieux d’entrée (source).

Ce qui rend un état des lieux solide

La loi fixe le minimum. En pratique, un état des lieux qui tient en cas de litige partage quelques qualités :

1. Il est précis : « peinture écaillée sur 20 cm à gauche de la fenêtre » plutôt que « murs en état moyen ».
2. Il couvre tout, pièce par pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements, sanitaires, compteurs, clés remises.
3. Il est illustré : des photos datées, rattachées à chaque constat, renforcent la description, qui reste indispensable.
4. Il est comparable : à la sortie, chaque élément doit pouvoir être mis en regard de son état à l’entrée.
5. Il est contradictoire et signé : les deux parties, ou leurs représentants, y prennent part.

Le vrai coût de la rédaction

Sur le terrain, la visite elle-même est rarement le plus long. C’est la rédaction qui prend du temps : retranscrire les notes, classer les photos, décrire chaque élément avec la précision attendue. C’est aussi là que naissent les oublis.

Ce que prépare Nazra

Nazra prépare un module d’état des lieux. Le principe : l’expert ou l’agent parcourra le logement en filmant et en commentant. Nazra décrira chaque pièce et chaque élément, rattachera les photos datées au bon constat et préparera un document détaillé. À la sortie, il mettra en regard l’état d’entrée et l’état constaté. L’expert vérifiera, corrigera et fera signer les parties. Aujourd’hui, seul le certificat PEB est disponible.

En résumé

• L’état des lieux d’entrée est obligatoire, détaillé et contradictoire, dressé pendant l’inoccupation ou le premier mois, annexé au bail et enregistré.
• Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail.
• En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche.
• Précision, photos datées et comparabilité entrée/sortie font la solidité du document.